Новые изменения в законодательстве о недвижимости с февраля 2026 года

С 1 февраля 2026 года в России вступили в силу ряд изменений, касающихся рынка недвижимости. Эти изменения затрагивают семейную ипотеку, порядок рефинансирования кредитов, индексацию материнского капитала и новые требования к адресам объектов в Едином государственном реестре недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим все эти нововведения и их влияние на граждан.

Ограничения на семейную ипотеку

Самое заметное изменение связано с правилами семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 года она будет доступна только один раз для каждой семьи. Ранее каждый из супругов мог оформить отдельный кредит по данной программе, но теперь ипотека должна оформляться совместно, что значит, что оба супруга становятся созаемщиками вне зависимости от наличия брачного договора. Банки будут учитывать как доходы, так и кредитную историю обоих заемщиков, а общая ответственность по выплатам распространяется на каждого из них.

Эти коррективы введены для недопущения использования схем с "донорскими" созаемщиками, которые фактически не участвуют в сделке. Однако допускается привлечение третьих лиц как дополнительных созаемщиков, если доходов супругов недостаточно для получения кредита. Вопрос о привязке программы к региону постоянной прописки заемщика будет обсуждаться в индивидуальном порядке.

Если же семья уже пользовалась льготными программами, для них предусмотрены переходные положения. Например, если ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года, то семья может оформить новую ипотеку при условии совместного участия супругов в ней. Если же кредит был оформлен после этой даты, новая семейная ипотека становится доступной только после полного погашения предыдущего кредита и при условии рождения ребенка.

Возможности рефинансирования комбинированной ипотеки

С февраля 2026 года вводится возможность частичного рефинансирования комбинированной ипотеки, где часть суммы оформлена по льготной ставке, а другая — по рыночной. Ранее, процедура рефинансирования означала потерю льготных условий, поскольку новый кредит оформлялся по рыночным ставкам.

Теперь же заемщики могут рефинансировать только рыночную часть кредита, сохраняя льготные условия для оставшейся части. Для этого необходимо предоставить документ, который разделяет остаток долга на льготную и рыночную составляющие. Обратиться за рефинансированием можно в любой банк, и количество таких операций не ограничено.

Индексация материнского капитала

С 1 февраля 2026 года материнский капитал увеличен на 5,6%. Новые суммы составляют 728,9 тыс. рублей на первого ребенка и 963,2 тыс. рублей на второго и последующих. Дополнительно предусмотрена выплата в размере 234,3 тыс. рублей на второго ребенка для семей, ранее получивших сертификат на первенца.

Индексация осуществляется автоматически. Для этого не требуется подавать заявления, а суммы будут отображаться в личных кабинетах на портале «Госуслуги». Средства можно использовать для покупки жилья, погашения ипотеки, образования детей или формирования накопительной пенсии матери.

Новые требования к адресам объектов недвижимости

С февраля 2026 года вводятся новые требования к указанию адресов объектов при постановке на кадастровый учет. Теперь адреса в техническом или межевом плане должны полностью совпадать с данными Федеральной информационной адресной системы. При этом необходимо указывать уникальный идентификатор адреса — ФИАС. Если адрес не будет соответствовать новым требованиям или идентификатор будет отсутствовать, документы на кадастровый учет приниматься не будут.

Эти изменения в законодательстве окажут значительное влияние как на рынок недвижимости, так и на граждан, которые планируют совершать сделки с недвижимостью в ближайшем будущем.

Снижение ставки рефинансирования: как это повлияет на рынок жилья

С 13 февраля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта, достигнув отметки 15,5%. Это изменение становится ощутимым шагом для заемщиков, так как ипотека станет немного более доступной. Эксперты обсуждают возможные эффекты снижения ставки на рынок недвижимости и потенциальный рост спроса на жилье.

По словам экспертов, активизации сделок на рынке не стоит ждать в первом квартале 2026 года. После недавнего ажиотажа, вызванного слухами об изменениях в семейной ипотеке, ожидается затишье. Тем не менее, прогнозируется, что доля рыночной ипотеки постепенно увеличится, возможно, до 5% от общего объема продаж. Это указывает на растущий интерес к этому инструменту, хотя массовым он станет только при снижении ставок до 12%.

Следует отметить, что инфляционные риски все еще остаются высокими. Это накладывает ограничения на дальнейшие шаги Центробанка, и резкого снижения ключевой ставки ожидать не стоит. Тем не менее, наблюдается позитивная тенденция — рынок недвижимости начинает адаптироваться к новым условиям, и девелоперы приспосабливаются к финансовым реалиям.